工業地產的盈利模式

在過去十年當中,商業地產可以說是一枝獨秀,經歷了一個長期的興盛歷程,但是隨著商業地產的大量推出,逐漸形成飽和的狀態,開始走向下坡的道路,此時工業地產就凸顯出其潛在的價值,工業地產價格優勢明顯,更具有廣闊的投資價值,而且在未來上升空間也是非常大的,工業地產市場的產業規模仍是不斷擴大,在上升通道中不斷突破已毋庸置疑,對于這個潛力巨大的工業地產,其盈利模式又是怎么樣的呢?

 


一、非市場主流模式——以土地溢價增值而獲取利潤

 以土地溢價增值而獲取利潤主要是對于工業地產的持有者與經營者來說,就是利用土地增值從而謀取獲得較大的利潤。持有人從政府手上以最低價收購土地,然后進行一級開發包括基礎設施的建設,這樣在短時間內讓已收購的土地得到增值,如果等到土地達到建設用地的某種條件,就像建立起產業園區之類的,這樣土地的價值還會大幅度增長,而且對經營人而言,土地的增值還能夠提升其土地、倉庫、房屋等出租收入,可以說是一種非常傳統而且有用的獲利方式。

二、目前市場主流模式——通過自主經營出售、出租等方式進行獲利

 1.倉庫租賃銷售,經營人把園區里修建的大型現代化倉儲配置租賃給一些零售商、制造商和物流公司等等。

 2.配置租賃,重要的交通配置可以很好的便利企業的發展,例如鐵路專用線、物流配置例如裝卸、輸送配置等租賃給園區里的企業運用。

 3.房屋租賃,出租園區里一些辦公樓宇或者其他用處的房屋。

 4.停車場費用,物流園區里憑著自身強大的信息技能,引進許多運輸企業的入駐,園區里可以建立現代化的停車場。

 5.還有一些其他的管制費用和服務費用,例如物業管制、信息服務、培訓服務、技術服務等等。

三、未來市場主流模式——工業地產PEITs

“產權式REITs”的運營模式是通過產權式REITs發起資產包,實現投資人對物業的有權持有,并成立資產管理公司,對物業按REITs規范進行管理,投資人按產權單位直接實現投資目的,該產權單位按標準REITs設計,通過產業投資基金的轉換,可以與未來上市REITs的基金單位實現對價。早在2007年,國內首只工業地產產權式REITs落戶江蘇鎮江,其表現為一種集合投資計劃。最后因為法律制度的原因,內地首只REITs最終夭折。隨著我國經濟發展突飛猛進,加上各項制度的不斷完善,在未來PEITs這種模式的運作一定會成為市場主流的工業地產盈利模式。

 


經過幾年的快速發展,地產行業已經不再是初級階段的競爭,逐漸開始向品牌化、資本化、產業化、專業化的時期發展了,行業的也變得更加激烈起來。工業地產早在2006年以前還是政府行為占據著主導位置,但隨著發展的不斷創新和升級,未來市場行為一定會成為開發的主流,我們逐漸從“中國制造”走向了向“中國創造”,這也給工業地產行業帶來極大的發展機遇,未來工業地產必將成為一大不可忽視的開發熱點,將會引發新一陣的開發熱潮。

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