以土地開發為核心的中國園區經濟

一、園區經濟的主流理論及實踐

 

園區經濟是一種由政府或企業為實現產業發展目標而創立的有地理界限的特殊環境，是區域開發的政策工具，且多位于在土地供給方面具有較少掣肘因素的城市郊區。在發達國家，郊區空間避開了城市內部所出現的交通擁堵、環境惡化，甚至犯罪等問題；在發展中國家，園區經濟大都依靠政策環境和基礎設施，利用土地和勞動力成本的比較優勢，吸引特定的投資和經濟活動，從而實現地方經濟發展，融入全球市場。

世界園區經濟是伴隨著全球產業革命的不斷推進而誕生、發展。是空間組織形態與產業組織形態在特定區域的聚合?，F代產業園區作為園區經濟和產業聚集的載體，既是區域經濟發展、產業調整升級的空間承載形式，又是地區社會經濟發展水平的衡量標志，它肩負著聚集創新資源、培育新興產業、推動城市化建設等重要使命。產業園區作為產業集聚的載體和組成部分，能夠有效的創造企業的集聚力，通過共享資源，帶動關聯企業的發展，從而推動產業集聚的形成，推動產業合理布局，促進產業結構轉型、升級。

改革開放41年，以深圳的蛇口工業園為起點，中國的園區經濟從無到有、從弱到強，堪稱中國改革開放經濟騰飛的最大貢獻者，也是直接推進中國經濟社會快速發展和工業化進程的重要力量。龐大的園區經濟體系和其承載的工業、制造業等一系列主要產業直接關乎中國經濟的命脈，41年來的經濟貢獻舉足輕重，一直是中國的經濟增長極、創新集聚高地和對外開放前沿。

針對園區經濟這一研究對象，可將其劃分為傳統型和現代型兩大類，相關政策演變脈絡及其對應的主要相關理論，包括增長極理論、創新集群理論、工業生態系統理論和企業家精神理論。世界各國制定了各種產業區域開發政策，建立了名目繁多的園區經濟，且由于各國國情和發展階段不同，各自所設立園區經濟的種類和名稱也不同，但整體上，園區經濟可以劃分為兩大類型：一類是關注單一的短期性經濟增長目標的傳統園區經濟，另一類是關注多元的長期性綜合發展目標的現代園區經濟。

基于不同國家和地區所處的發展背景、所能供給條件的實踐基礎，不同類型園區經濟的概念之成型，得益于在各國不同發展階段興起的區域及產業發展理論，如增長極理論之于出口加工區，可持續發展理論之于生態園區經濟，創新集群理論之于科技園區，創業生態系統之于創新區等。文章選擇性地闡述了影響園區經濟發展的主要理論，這些理論一方面較為清晰地解釋了不同園區經濟的發展原理；另一方面也為園區經濟在不同國家和地區的實踐推廣提供了相對規范的思路，有助于把握今后國際園區經濟相關理論與實踐的發展方向。

工業園是最早在英美等西方發達國家出現的園區經濟類型，稱謂各異，例如美國的工業園和英國的企業區（enterprise zone）。建設這類實體的目的在于吸引新工業的投資，緩解工業對中心城市的壓力和對環境的污染。較早的工業園曾定義為：在興建工廠之前，由一個獨立組織的規劃提供一組適用的工業建筑（用地），輔之以基礎設施和綠色空間，如公共道路、植物園、娛樂場所、停車場等，且包括各類設施之間的地帶。由于用地限制和地租增加，工業園內的多層建筑逐年增多。從美學角度來看，工業園強調形體設計、保持建筑物后退和建筑密度最小等類似公園的特點，并且在其管理中保持優美的、類似公園的環境。

就現階段園區經濟關聯理論及園區經濟實踐的發展進程而言，二者亦都有著各自的發展趨勢和前景。前者表現為不同理論相互之間的邏輯關系尚未建立，因此需要在跟進指導或啟示不同類型園區經濟發展實踐的同時，逐步建立系統化的理論研究體系。后者則因其內涵的時空變遷而表現出兩大走向：其一是傳統園區經濟被賦予新的內涵，使得傳統與現代園區經濟及其內部子類之間的界線在具體實踐中趨于模糊；其二是新理念、新技術、新媒介、新要素以及運行機制和管理體制的創新都在改變著以往的園區經濟內涵，乃至孕育著新的園區經濟類型。

現代園區經濟的發展模式和區域市場經濟發展的成熟程度密切相關。一般來說，歐美發達國家，由于市場經濟成熟，法律體系相對完善，現代園區經濟的發展基本依賴于市場自身的作用，政府干預較少?，F代園區經濟的發展目標完全是微觀主體逐利行為的合力結果，經濟導向功能較強。

增長極理論的發展與國際上出口加工區的建設實踐在時間上同步。其概念是法國經濟學家佩魯（Francois Perroux）于1955年由抽象經濟空間延伸出來的，之后布代維爾（J. R. Boudeville）在1966年將增長極的經濟概念轉化為地理概念。增長極理論認為，把推動性產業（propulsive industry）嵌入某特定空間可以形成集聚經濟，產生增長中心，推動整個區域經濟的增長。該理論成為政府在參與園區經濟建設、空間選址引導、功能定位和政策制定等方面的基礎。

國際上很多決策者對增長極和增長中心含義的解釋相當寬泛，在許多方面與其理論不符，受到了廣泛的質疑。增長中心政策與佩魯最初的基于產業之間關系的增長極理論的本意大相徑庭。增長極這一概念本身也具有局限性。首先，重要的內源性增長過程被排除在增長極理論之外。佩魯及其弟子從理論上無法解釋創新的推動性活動如何展開，只是把創新單位具有先進的技術看作既成事實。地理空間意義上的增長極理論也不能解釋創新活動在增長極地區的發展，從而暗示欠發達地區不能自行增長，必須依靠增長極或增長中心的引導。其次，增長極定義本身就很模糊。它的基礎是佩魯對經濟增長的大體思路，概念的描述非常抽象，沒有進行地理設定，這一概念卻被廣泛應用于具體地區。再次，增長極理論可以從各種方面進行解釋，既是論斷，也是信仰，甚至是“事實”，因此很自然地被作為靈丹妙藥，在各種情況下均被接受，甚至不用驗證，就應用到許多經濟發展規劃中。

長期以來，有關學者對產業區域開發政策實踐不斷進行反思。實施傳統的區域開發政策，例如對大型工業項目和基礎設施的巨額投資，以及在本地區資源優勢的基礎上選擇、發展主導產業等，是期望這些項目能產生足夠的乘數效應，使它們的經濟效益擴散到不發達地區，以縮小地區差異，達到共同富裕。伴隨區域發展認識的演化，現代園區經濟趨于成型，并在全球范圍內陸續醞釀出現了新的關聯理論，比較有代表性的是創新集群理論、可持續發展理論以及正在成型過程中的企業家精神（理論）。

科技園的理論基礎是創新集群理論。創新集群是在當地企業和機構近距離的協同作用的基礎上發展起來的，是行為主體合作的網絡，是促進創新的產業社區，是大學、科研院所、企業、地方政府等機構及其個人之間在長期正式或非正式的合作與交流的基礎上所形成的相對穩定的系統。產業創新首先取決于創新型的企業家和科技人才，此外決定于知識學習的過程和企業之間、產學研之間關系的質量、強度及其網絡的結構。
卡斯特爾（M. Castells）和霍爾（P. Hall）全面考察了科學園、科學城、高技術城等規劃，他們認為，建立高技術中心整個事業最艱難的部分是推動大學研究人員和產業界的聯系。“這種聯系可以是非正式的，通過隨便的交往或通過鼓勵有創業精神的大學衍生公司建立起來。

創新集群中最重要的是促進合作的機構（institution for collaboration）加強企業間聯系，降低物流成本和交易費用，從而促使產、學、研、官互動，促進產業融合和技術創新。中國的一些較成功的科技園的管理機構、行業協會等多種組織通過機制創新，正在起著合作機構的作用。那些在培育創新型企業和創新績效方面較差的科技園，正是缺乏這類合作機構。另外，盡管創新集群具有地方化和專業化特征，但在全球化背景下，創新的投入又不完全是本地的。中國的科技園與發達國家科技園相比，需要更加注重國際企業之間和科技園之間的交流和合作。

從世界范圍來看，越是市場經濟發達、法制完善的國家或地區，其現代園區經濟的發展模式越傾向于市場的自然選擇，現代園區經濟的自身目標和定位越是比較單一，越是傾向于經濟利益的發展目標。園區經濟發展的時空特點促成了其自身內涵及內部產業活動的多樣化，由此衍生出了不同的園區經濟類型。早期園區經濟的相關研究中對其區位和功能屬性各有側重，并伴隨相關實踐的頻繁出現，不同研究線索逐步交匯與發展，使得園區經濟的理論本質漸趨明確。

二戰后初期所發展的園區經濟以全面工業化和城市化浪潮為助推，以如何盡快高效地完成國家經濟體系的重建為發展大方向，以區域的均衡與非均衡發展為議題，此時的園區經濟指導理論帶有明顯的功利主義色彩，以區域發展理論中的增長極理論、新國際分工理論、產品生命周期理論等為代表。進入20世紀后期，伴隨區域發展所關注內容和所涉及影響要素的日益多樣，園區經濟所承載的功能趨于多元，其相關理論研究逐步擺脫對唯經濟效益論這一初衷的依賴。

二、中國園區經濟中土地開發權轉移制度的理論分析

園區經濟相關理論演進與園區類型衍生的實踐之間存在著一定的對應性。不斷更新的相關解釋理論學說與園區經濟衍生過程并行，這些研究在指導或啟示相應時期園區經濟發展實踐的同時，也在實踐中逐步實現自身的演進。

開發權轉移作為土地溢價回收的一個主要手段， 其價值理念的形成發源于開發利益公共還原理論。所謂開發利益，是指由于公共投資建設而引發的土地增值收益。城市與區域規劃的相關法規會對土地的 價值產生重要影響。某些土地在獲得增值收益的同時，其他土地也可能會因規劃控制而蒙受一定的利益損失。因此，有必要在受益者和受損者之間建立某種經濟補償機制和利益平衡機制。如何對這部分增值收益進行合理地分配，對利益受損者進行合理的補償，成為開發利益公共還原理論的核心內容。

1941年英國“阿斯瓦特報告”（Uthwatt Report）就曾經指出，城市規劃對于土地價值的影響并不作用于其總額變化，而主要是對開發利益的空間性分配和再分配。這一思想對于開發權轉移制度的實施具有重要的指導意義。西方國家近代城市規劃制度自其形成初期，就始終貫穿了開發利益公共還原的理念，并且在不同的經濟社會發展階段，通過各種形式和途徑，影響著規劃管理的政策導向及其演變進程?？梢哉f，正是由于建立了以開發利益公共還原為核心的基本目標和價值取向，城市規劃制度才能夠得到社會公眾的認同，制度的權威才能得以樹立。

將土地開發權從土地所有權當中獨立出來，賦予其一定的交易功能，使其在相應規劃法規的約束下，按照市場交易規則，在特定區域范圍內，得以自由地流動。通過構建適宜的交易平臺，就可以將保護區所擁有的開發權轉移（銷售）至增長區，增長區只需要為此支付相應的經濟補償。在這種市場化的“權－錢交易”中，政府、農地擁有者和開發商均能夠從中獲益，可謂皆大歡喜。具體來看，通過將經濟活動引導至環境承載力較強的地區，政府實現了對特定區域開發容量的有效調控，達到了保護農業用地和生態環境敏感地帶的公共目標；農地擁有者在放棄土地開發權、承擔土地市場價格大幅度貶值損失的同時，也將會得到可觀數量的虛擬開發權，通過在市場上進行銷售，即能獲得價值不菲的經濟補償；開發商則通過向農地所有者支付相應補償費用，購買額外數量的開發權進行異地開發，從而滿足了項目建設更高強度的開發建設需求。

產業園區，實際上是生產行為和交易行為帶來的一種空間聚集模式，阿爾弗雷德·馬歇爾(1890)在其《經濟學原理》一書中，首次提出了產業聚集及內部聚集和空間外部經濟(External Economies)的概念。馬歇爾指出，同一產業越多的企業聚集于一個空間，就越有利于企業所需生產要素的聚集，這些要素包括勞動力、資金、能源、運輸以及其它專業化資源等等?？臻g內諸如此類的投入品，或者說生產要素的供給越多，就越容易降低整個產業的平均生產成本，而且隨著投入品專業化的加深，生產將更加有效率，該空間企業也將更具有競爭力，也就是現在所說的“集聚效應”，這就是現在我們發展產業集聚的原因所在。邁克爾·波特從企業競爭力的角度提出了“產業群”的概念：“產業集群是一組在地理上靠近的相互聯系的公司和關聯的機構，它們同處或相關于一個特定的產業領域，由于具有共性和互補性而聯系在一起”。這個概念讓“產業集聚”更趨于形象化。

土地開發權轉移作為一種規劃調節手段，從空間層面對土地的開發強度和開發容量施以行政干預，試圖扭轉并重塑單純市場條件作用下的土地開發強度與土地利用格局所帶來的對空間環境資源的不合理占用局面，引導市場開發力量與空間發展重心的轉移。通過開發權在不同地域空間的流轉，使得開發容量在更為廣闊的地域空間得以優化配置，在極大減輕對自然環境干擾的同時，整體開發容量甚至還會有所提升。這種做法既釋放了接收區的旺盛開發需求，又保護了發送區的自然環境景觀，達到了集約利用土地、減少資源損耗、節省財政支出、平衡各方利益等多維目標。

事實上，要保證土地和園區的開發權供給與需求的平衡是相當困難的，其中一個最主要的障礙就是開發權的供給和需求在時間上并不同步。開發權轉移制度構建了一種儲備機制，解決了開發權供給和開發權需求的時間錯位問題。當發送區的土地所有者一時間難以找到買家，或者開發商一時難以找到賣家時，就容易出現供給與需求之間的結構性失衡。為了確保開發權的市場交易順利進行，就有必要構建一種緩沖機制，發揮開發權的“蓄水池”功能。

在上述理論背景下，在園區開發運營中“開發權銀行”應運而生。國際上很多園區開發主體通過設立專門的機構，借助一筆啟動資金，提前儲備開發權，然后適時銷售。通過建立開發權的緩沖機制，就能夠緩解供需結構性失衡，及時回籠資金，從而實現開發權的時間調節和資金流的良性循環。

20世紀80年代中期以來，多個學科重新挖掘了產業集聚對于促進技術創新和增強國家競爭力的作用（所謂“新區域主義”），研究了發達國家成功案例。“產業集群”概念得到了一些政界和商界的認可，也成為很多國家區域經濟和科技發展的新思維和政策工具。

產業集群是一群在地理上鄰近的企業和機構（通常稱為行為主體），它們具有產業聯系而且相互影響。通過行為主體的聯系和互動，在區域中產生外部經濟，從而降低成本，在行為主體相互信任和合作的學習氛圍中促進技術創新。
在國際上，產業集群概念應該說是很重要的。這個概念最初是在發達國家提出來的，是促進技術創新的概念。但是應用到發展中國家就有些問題。集群中相互學習和促進創新的效應可能產生，也可能不產生。

集群和園區的概念一直纏繞在一起的，城市化、地方化這些概念也一直纏繞在一起的。這方面在中國并沒有真正理解，尤其是這兩個概念有一部分是重疊的，也就是說企業在近距離靠近、共生，發生促進降低成本和技術創新這樣的效應，可能需要園區，也可能不需要園區。

傳統的產業集聚理論一般只是把企業集聚的區域作為企業的經營地點（site of operation）；而新的集群概念是把企業集聚的區域作為企業的互動地點（site of interaction），通過互動，特別是知識的互動來實現創新。對于發展中國家來說，現在基本上只考慮經營的效益。國內現在正建設產業集聚基地，而在基地里面是不是將來會促進這些行為主體之間的互動，這方面值得研究。

產業園區作為產業集聚的載體和組成部分，能夠有效的創造企業的集聚力，通過共享資源，帶動關聯企業的發展，從而推動產業集聚的形成，推動產業合理布局，促進產業結構轉型、升級，在中國產業升級與轉型的趨勢下，產業園區也將迎來發展的高速時期?；诋a業集聚的園區經濟不僅在地理上具有組織、制度、技術和企業的相對集中，而且由于園區經濟內部產業集聚所帶來的協同效應、溢出效應和自增強效應，使得園區經濟在生產效率、交易效率、產業組織優化帶來的市場績效和產品差異化等方面具有明顯的競爭優勢。

因此，一方面園區的發展依賴于企業集群的形成，企業集群的規模、效率、對資源的整合能力和新陳代謝能力決定著園區的規模、效率和可持續發展，企業集群的機理維系著園區經濟的運行，企業集聚所帶來的集聚經濟、外部經濟、范圍經濟構成了園區經濟的重要內容；另一方面，園區經濟的健康發展反過來又反哺區內企業群，為企業群的壯大不斷輸人制度、基礎設施、服務等公共產品，并通過強化園區產業發展導向，制定、規范集群政策，培育和促進產業集群。

三、中國園區經濟中土地開發的經濟學分析

中國經濟奇跡的模式中最獨特的特征是土地模式的推動，這種模式由政府主導，在政府之手和市場之間形成良性的互動和協調發展，一定程度上是改革開放之后中國經濟奇跡的發動機。

這一奇跡的產生是由于中國獨特的二元土地制度安排，農村土地集體所有，城市土地實行國有制。土地的轉用實行的是政府壟斷土地的一級市場，統一供應土地。在土地的結構轉變中，由政府享有土地的增值收益。實施土地的用途規劃管制，通過土地指標管理達成經濟增長目標。

由于這套獨特的土地制度安排，使得地方政府有抓手推動地方經濟發展，具體表現為政府可以很好的將土地指標的管控與經濟增長目標和區域發展戰略相結合。在改革開放后，尤其是90年代以后，經濟發展的主戰場在沿海地區，彼時建設用地的指標投放量、建設用地的規模也主要匹配在沿海地區；2003年后，區域發展戰略調整，為解決區域不平衡問題，土地指標的調整在西部大開發、中部崛起的區域再平衡戰略中起到很大作用。同時，建設用地的供應量在保增長、促發展中也起到了很大的作用。中國土地管理的基本目標是嚴格保護耕地，保障糧食安全。實際上，土地管理的目標也有隱性的雙重性，即是在保耕地、保糧食安全的同時也在保增長。

中國GDP與國有建設用地出讓面積相關性（1993-2017）

這種以土地為引擎的經濟增長模式中的一個重要特點是依賴高投資，直接表現為在經濟增長的過程中，基礎設施用地投放量和占比的不斷增加。

中國GDP與基礎設施用地供應相關性（2003-2017）

中國的土地資源稟賦在工業化的過程中面臨兩個重要問題：耕地總量不足和土地結構問題。從耕地總量來看，需要增加7億畝的土地才能夠解決全部人口的吃飯問題，側面反映中國的土地資源不足，不足以自給自足支撐大規模的工業化。土地結構問題表現在南北不平衡。南方的水土、氣候更適合農業種植，土地資源稟賦自然的平衡方式是南糧北運，而改革開放后我們觀察到的是北糧南運和主糧以外的糧食進口。

中國的整體資源稟賦是不足以支撐中國啟動工業化的，很大程度上得益于這套獨特的土地制度，在用地供應量上，高速增長時期我國近40%的土地用以配置于工業用地；在結構上傾斜于工業化的主戰場沿海地區。這套特殊的土地制度保證工礦倉儲用地的高額配置，壓低工業地價維持制造業成本競爭優勢。從下圖中可以看出：商服地價、住宅地價高企的過程中，工業地價長期保持低水平。是中國成為世界工廠競爭優勢中除了勞動力的低成本和高素質外的另一個重要競爭力。

工業用地地價、商服地價及住宅地價變化情況（2000-2018年）

中國的園區工業化作為中國工業化的一個重要特征也得益于這套特殊的土地制度安排。首先政府在做園區建設時通過兩種方式解決了園區的資本來源：即直接劃撥土地給企業，由企業進行基礎設施建設；用園區的土地抵押進行基礎設施建設。而低價獲得土地之后的抵押融資也賦予了企業資本能力。住宅和商服用地在2003年之后實行招標掛牌出讓，從而最大化政府的土地收入，而土地收入又成為了市政建設的資金來源。2008年后為應對金融危機而成立的各種融資平臺的實質也是以地融資，通過土地抵押來形成城市化資本的來源。

由于特殊的土地制度，實際上形成了中國特色的資本形成方式。改革開放后，通過土地制度的改革，有償使用、招牌掛方式的出讓，形成了土地資本化；這與早期工業化和前蘇聯的資本形成方式有著天壤之別。在過去的經濟發展中，以土地供應調節應對經濟發展的周期性問題形成了良性的互動，在經濟不景氣時增加土地供應，經濟過熱時減少土地供應，從而達到保增長、促發展的目標。

建設用地供應總量與GDP增長率變化關系

在經歷30年高速增長平臺之后，固有機制的效率下降。2008年后東部地區企業用地方式已經悄然發生變化。工業用地的需求下降，產出增長率快速提升，企業已經自發的向高質量的增長方式轉變；而在這一時期，中西部仍然還是原來的模式。土地基礎上的經濟增長模式在東西部地區產生重大差異。2008年以后基礎設施用地的權重越來越大，工業用地的占比下降，房地產用地并沒有上升。經濟發展越來越依賴于高投資對供應基礎設施的拉動，而實體經濟，工業與房地產的失衡越來越嚴重。

基礎設施用地權重越來越大

2008年后，原來靠土地征收的低成本的城市化模式轉變為靠征地拆遷的高成本城市化模式轉變，城市化從增量階段轉變到存量階段，政府賣地的成本不斷上升，通過土地出讓的凈收益不斷下降。這意味著政府背后的債務風險，原有的通過新增土地賣地，來進行債務的借新還舊難以為繼。

中國的土地城市化模式便顯出高成本和土地融資兩大特征：一是土地金融化。政府土地融資的背后是承諾土地收入償債，而土地收入作為償債來源的背后是土地價值的不斷上升，在這一時期的直接表現為土地的金融化。另一方面，土地抵押的本質是真實杠桿率的不斷上升，在這一時期，大部分中西部省份土地抵押的真實杠桿率已經大于2 。

四、以土地開發為核心的中國園區經濟前瞻

土地資本化是過去40年中國經濟發展過程中資本形成最重要的內容和經濟高速發展最重要的秘密，也就是土地和高增長之間的關系，土地和工業化的關系，土地和城市化的關系，土地和資本形成的關系。

我國數量眾多、種類多樣的園區經濟從國家到地方的經濟發展、從吸引外資到對外投資中都起著重要的作用。當下，在沿海發達省份，原有的以出口加工為主的園區經濟正在從依賴外資走向內外資并重或以內資為主，從依靠承接跨國公司外包業務走向自主創新，從單純加工制造走向發展生產性服務，從污染嚴重走到清潔生產和綠色發展。在成為經濟增長極和創新集聚高地之前，產業園區最初的任務是作為改革開放的橋頭堡發展外向型經濟，是我國的進出口貿易區，及至今日依然是對外開放的最前沿。

隨著產業園區的不斷發展，更伴隨著其不斷成長集聚能力和資源配置能力，國家在政策面一直賦予其更加主動和靈活的體制機制和改革試點。出口加工區、綜合保稅區、自由貿易區等等，中國一直在主動探索更加全球化和市場化的貿易機制和開放體系。各種當代新技術、新業態層出不窮，加速器和孵化器等創客空間涌現出來，促進了國內市場的發育和創新、創業的發展，甚至吸引了國外創新和創業者進入園區。我國改革開放初期的類似上述傳統園區經濟類型的大量園區已經向科技園、生態工業園和創新區過渡；原有的高新技術產業開發區也正在迅速培育著創新集群，注重產學研合作和企業網絡構建的制度創新。

中國是新興市場國家，其市場體系、技術、法律等很多方面，與發達國家相比還存在很多差距。中國特區和現代園區經濟的建立，不僅僅是一種經濟導向的實踐，更是制度創新導向的一種實踐。從目前來看，我國現代園區經濟的建立和發展，還不能完全脫離政府的多方面參與，我國現代園區經濟的建立只能是政府和市場結合的產物。也正因為如此，我國現代園區經濟的發展很多時候肩負著一些社會職能。

園區經濟的運營，一般要經歷從產出導向到產業導向再到產品導向（科技創新）的升級過程，有了特定的主導產業，才能圍繞特定產業組織產業鏈、搭建技術平臺，精準高效地組織優質的園區運營資源。在產業發展上，對做什么不做什么要有堅定性，采用正面清單和負面清單指引管理產業發展，聚焦幾個產業方向主動作為，堅定地執行。

當然，在產業發展上也要有一定的靈活性，清單外的產業及項目可采用“一事一議”原則靈活處理。對于已有一定產業基礎的園區更是如此，關注未來的潛力增長產業，淘汰低效落后的產業，但對于中間狀態的產業就要靈活處理。
在信息技術應用的驅動下，傳統的產業鏈分化、融合和創新，催生了大量的新的業態。分化是將產業鏈、價值鏈打散，從傳統的補鏈思維到拆鏈思維，促進了CRO、CMO到模塊化產業集群的發展。產業鏈的融合包括產業間的滲透、交叉、跨界，誕生了多樣化的綜合解決方案提供商。還有3D打印、眾包等創新的業態，傳統的產業生態發生了巨變，出現了很多新的產業客群，要分析不同客群的產業組織規律，才能發掘有效需求；好的產業規劃是在有效需求的基礎上，建立創新地圖、產業地圖、應用地圖。

空間服務依然是園區經濟的主要服務，伴隨著企業需求的不斷發展，產業載體的形態進一步分化，“小而專”的園區不斷涌現出來。無論是大型開發區，還是產業新城、特色小鎮等，大尺度的土地空間正在分解為一個個有機的產城細胞，其物業產品、服務和環境建設，能夠更好滿足特定產業對空間尺度、地面承重、建筑層高、廢棄物處理、供應鏈組織等的專業化需求。

在設計園區的商業模式時，要系統思考園區開發的資本運作邏輯、財務結構模型、主要盈利渠道和商業角色定位。在財務結構設計上，盈利渠道的延伸取決于企業的自身實力和資源，合理配比地產、服務、投資等業務組合；而盈利渠道的彈性主要取決于政府收益的貼現。而基于開發要求的商業角色重塑，主要是從土地一級開發到一二三級聯動綜合開發，從物業開發到產業物業一體化開發，從開發商到投資商、運營商，不僅做產業落地的招引者，更要做產業發展的推動者。

土地思維、地產思維將園區開發運營固化，如果仍以土地經營、物業租售的模式進行園區開發，那么產業藍海必將變成一潭死水。結合產業價值鏈的變革、創新生態的發展趨勢，未來的園區經濟運營需要具備產業思維、金融思維、互聯網思維和大數據思維。

產業思維就是將產業發展放在首要位置，理解產業組織規劃，尋求產業服務痛點，鏈接產業要素資源。金融思維包括融資-聚資-投資三個層面，借助多樣化的金融產品和工具組合，實現園區開發－產業培育－資本運營的自循環，用金融的力量打造園區開發運營的閉環?；ヂ摼W思維應貫穿于園區的定位、招商、運營等各個階段，主要體現在產業的聚焦和專注、極致產品的設計、產業的長尾效應、快速響應市場需求等方面。大數據思維運用大數據、人工智能等技術搭建園區產業互聯網平臺，全面掌握產業的發展現狀和需求，產業鏈數據和前沿趨勢，在不確定性中尋找發展的確定性。

伴隨歷次的國際產業轉移及全球產業分工網絡的建構，園區經濟受到多國決策者的青睞。在應用這個政策工具的過程中，園區功能不斷地發生著變化。在影響不同國家和地區經濟社會發展的過程中，發達國家（地區）和發展中國家（地區）之間具有時間上的梯度性，如從最早的享有國家（地區）乃至跨國特殊政策待遇的特別經濟區（如保稅區、出口加工區、自由貿易區等），到強調綠色可持續發展的生態工業園區、以創新活動為主要承載內容的科技園區，乃至時下在全球范圍內流行、強調企業家精神和開放共享的創新區。

基于不同國家和地區所處的發展背景、所能供給條件的實踐基礎，不同類型園區經濟的概念之成型，得益于在各國不同發展階段興起的區域及產業發展理論，如增長極理論之于出口加工區、可持續發展理論之于生態園區經濟、創新集群理論之于科技園區、創業生態系統之于創新區等，以及比較優勢理論、新國際分工理論、產品生命周期理論、產業集群理論、競爭優勢理論等。本文選擇性地闡述了影響園區經濟發展的主要理論，這些理論一方面較為清晰地解釋了不同園區經濟的發展原理，另一方面也為園區經濟在不同國家和地區的實踐推廣提供了相對規范的思路。

就現階段園區經濟關聯理論及園區經濟實踐的發展進程而言，二者亦都未曾止步，且有著各自的發展趨勢和前景。前者表現為不同理論相互之間的邏輯關系尚未建立，因此需要在跟進指導或啟示不同類型園區經濟發展實踐的同時，逐步建立系統化的理論研究體系。后者則因其內涵的時空變遷而表現出兩大走向，其一是傳統園區經濟被賦予新的內涵，使得傳統與現代園區經濟及其細分類型之間的界線在具體實踐中趨于模糊；其二是新理念、新技術、新媒介、新要素以及運行機制和管理體制的創新都在改變著以往的園區經濟內涵，孕育著新的園區經濟類型。

在產業發展跨界融合、區域發展協調協同、全球發展互聯互通的新產業發展格局背景下，任何一個企業、一個產業、一個區域都與全球化的市場供應融為一體，任何一個園區經濟都不能再采取區域化、封閉化、孤立化的發展模式。各地園區經濟發展不論在園區定位、產業選擇、主導產業培育等方面，首先要研究分析國家發展戰略，做好自身園區在整體國家發展戰略的精準定位；同時還要做好所在區域內的園區功能定位，或區域發展戰略的支撐作用；更重要的是要立足自身園區產業與產能發展，做好對整體市場發展需求量與需求變化的研究分析與預判，做好市場需求戰略的超前規劃。結合自身園區經濟自身戰略規劃的制定，與國家發展戰略、區域發展戰略、產業發展戰略、市場發展戰略進行疊加融合，從而以科學發展戰略引領園區經濟實現科學持續發展。

從理論上講，以出口加工為主的園區加強了與國內經濟的聯系，并在國內獲得了更多的投入，增強了供應商的能力建設和技能積累。當園區及其周圍產生網絡化的企業集群時，園區的發展則更為先進。通過勞動力培訓，發展生產者服務業，提高生產力，促進創新，一般的傳統園區經濟可以逐步向技術先進的園區過度，并促進全國的經濟和社會發展。中國的深圳等城市內的園區已經展示了這樣一個升級過程。

對于以土地開發為核心的園區經濟下一步經濟走勢，有如下一些特征：

第一，經濟減速中防衰退。改革開放41年以來，中國經濟確實是一場奇跡，這場奇跡最重要的表現就是經濟績效為正的年份占大多數。從歷史規律看，國家和國家之間的比較不在于某一個時期增長率有多高，而在于為負的年份少。在發達國家的歷史長河中可以看出，正增長的年份和負增長的年份比較，為負的年份越來越少，整個經濟的波動減少，國家的政治和經濟的互動趨于良性。經濟減速中的核心是在減速的過程中，防止增長為負的年份不斷地累計，對整個政治和經濟的互動產生非常大的不利影響。

第二，正確認識城鄉中國結構形態。中國未來的結構轉變過程中產生的分歧比較大，一種思路是繼續提高中國的城市化水平，另一種思路是鄉村建設。中國的城鄉發展是疫情之后要思考的一個重要的戰略性問題。經歷了改革開放40年發展后的中國已經由鄉土中國發展到全面城鄉中國的階段，而后仍將經過很長時間的發展才會達到全面的城市中國階段。

城鄉中國格局

這一過程絕不是簡單的城市化，將農村人口變為城市人口，在這其中有很多重要的挑戰：具體有提升農業競爭力，增加土地的回報和農業生產率的提高；未來的鄉村形態；城鄉關系，良性的城鄉互動和融合等。

鄉村的發展機會絕不是簡單的城市化，新常態下，鄉村的發展機會不斷涌現。土地制度改革需要通過給予鄉村用地權力，促進生產要素不斷回流鄉村，通過保證城鄉用地權力的平等保障城鄉兩個發展空間的平衡。整個中國工業化模式的改革，首先需要改變原有的園區土地供應的方式，以更靈活的、多樣化的供地方式，來應對產業升級和工業化的轉型發展。其次，已有的低效的園區用地的消化問題也需要通過市場化配置的改革來匹配產業升級的用地需求。

目前城市土地已經從增量階段進入到存量結構優化階段。用地的結構性問題，第一體現在工業用地占比和政府用地占比過大，擠占城市宜居生態用地。城市用地的結構需要調整和優化。第二體現在存量土地的盤活路徑需要打通。其實質是存量的建設用地，在土地增值的過程中，收益如何分享的問題?，F有的土地管理模式，在98年后匹配高速工業化和城市化的用地需求量中起到了積極和作用，也具備相應的合理性。目前可以更大膽的推動由計劃管理到空間規劃管控的方式轉變。